担保評価に際して
専任不動産鑑定士は、都市銀行にて法人融資に携わってきており、また、大手鑑定機 関にて、レンダーからのノンリコースローンに伴う多数の鑑定評価、デューデリジェン スレポートを行ってきた経験から、融資担当者の立場に立った担保評価を行っています。
また、金融庁検査等にも対応可能なスペックを充足した担保評価を行うと共に、価格 内示に際しては原則として、プレゼンテーションを行う等、説明性の高いレポートをご提供しております。
また、ご事情に合わせ、任意売却価格等を予測するデューデリジェンス レポートもご提供しております。
不動産投資、不良債権投資に際して
デューデリジェンス（Due Diligence）とは、英語で Due：当然行われるべき Diligence:努力 と直訳され、不動産取引等において対象不動産の適正な市場価値やリ スクを明確にするために実施する詳細かつ多面的な調査のことです。
弊社におきましては、専任不動産鑑定士が長年培ってきた国内外の投資ファンド、レンダー、サービサーからの多数の不動産デューデリジェンスの経験を生かし、コアビジネスの一つと位置づけております。
デューデリジェンスに際しては、エリアにおける地価動向及び賃料水準、空室率、キャップレート等の市場標準把握のみならず、出口戦略を想定したシナリオ設定、正常化費用の算出、配当計算等、通常の鑑定評価では必要とされない判断事項や作業工程が不可欠となります。
弊社のデューデリジェンスレポートは、専任不動産鑑定士の全国津々浦々における多種多様な不動産調査の経験と入念な現地調査・市場調査に裏付けされたものであり、必ずや、投資家・サービサー等の皆様からご支持を頂けるものと思います。
民事再生開始時における財産評定に際して
財産評定とは、再生手続が開始された後に、再生債務者に属する一切の財産について 再生手続開始時における価額を評定するものです(民事再生法124条1項)。
その目的は、
再生債務者の財産状況を的確に把握し、もって妥当な再生計画を立てさせようとするこ
とにあります。
民事再生手続きにおいて、再生債務者が裁判所へ提出する再生手続き開始時における財産目録等の作成の為、その財産の中の不動産の鑑定評価を行う必要があります。
客観的立場に立った不動産鑑定士による鑑定評価が求められます。
(1) 関連会社間、同族間での売買等
関連会社間や会社とその役員、同族間での不動産の売買等の場合、往々にして適正価格を逸脱する場合があります。
税務当局は、こうした関係者間の売買等の取引においては、その適正性について検証しています。
結果として、このような取引が否認された場合、想定外の課税が発生する場合も考えられるため、事前に鑑定評価をとることをお勧めいたします。
(2) 相続に際して
宅地または宅地並みに課税されている農地については、一定要件を満たせば、「広大地」に該当し、相続税の大きな減額を享受できます。相続税の申告書を税務署に提出したあとに、税務署から「この土地については、広大地の評価は適用できない」と否認されてしまうと、高額な増額になります。
従って、適用が受けられるかどうか微妙な土地については、慎重な判断が求められます。
このような場合、鑑定評価をとることをお勧めいたします。
(1) 関連会社間、同族間での売買等
関連会社間や会社とその役員、同族間での不動産の売買等の場合、往々にして適正価格を逸脱する場合があります。
税務当局は、こうした関係者間の売買等の取引においては、その売買価格の真正についての検証を行っています。結果として、このような取引が否認された場合、想定外の課税が発生する場合も考えられるため、事前に鑑定評価をとることをお勧めいたします。
(2) 相続に際して
宅地または宅地並みに課税されている農地については、一定要件を満たせば、「広大地」に該当し、相続税の大きな減額を享受できます。
相続税の申告書を税務署に提出したあとに、税務署から「この土地については、広大地の評価は適用できない」と否認されてしまうと、高額な増額になります。
従って、適用が受けられるかどうか微妙な土地については、慎重な判断が求められます。このような場合、鑑定評価をとることをお勧めいたします。
(3) 現物出資
現物出資とは、株式の発行価額に相当する金銭以外の財産を出資して、株式を取得することをいいます。
現物出資財産が不動産である場合、弁護士の証明書があれば、裁判所選任の検査役の調査は不要となりますが、この場合に鑑定評価書が必要となります。
(4) 訴訟
旧借地法において、本来的には借地人の権利は脆弱でしたが、社会情勢や経済情勢の変化に伴って長い年月の間に度重なる借地人保護に傾斜した改正が繰り返され、一方で、戦後においては経済の急激な発展を背景に地価は暴騰し、借地権には大きな価値が発生してしまいました。
同時に、地主と借地人との関係は急速に冷え込み、いたるところ争いだらけの状態となっています。旧借家法においても、同様な推移の中、古い借家においては様々な争いが噴出しています。
地代や家賃、特に昔から継続している継続賃料、借地権の価値、底地の価値、増改築承諾料、条件 変更承諾料等については、なかなか的確な論拠がないのが実情です。
このような場合、不動産鑑定評価書がお役に立ちます。
(5) 資産評価
土地・建物の評価替をするとき、あるいは現在の資産価値を知りたいときに鑑定評価が役立ちます。
(6) 不動産に関する相談
土地の有効活用・調査分析・不動産に関する各種ご相談を承ります。
